Locazione: come può tutelarsi il locatore quando non ha interesse a rinnovare il contratto di locazione e teme che l’invio della disdetta a mezzo raccomandata non sia sufficiente affinché il conduttore rilasci spontaneamente l’immobile?
Tutela anticipata del locatore che non intende rinnovare il contratto di locazione alla sua naturale scadenza.
In generale, fatta eccezione per l’ipotesi di prima scadenza dei contratti di locazione, che segue regole particolari, per le scadenze successive (es. nel contratto di locazione a uso abitativo 4+4, alla seconda scadenza) il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni, fatta salva la diversa volontà manifestata dalle parti.
Pertanto, se il locatore non ha interesse a rinnovare il contratto (alla seconda scadenza contrattuale), egli sarà tenuto a comunicare formalmente la disdetta del contratto al conduttore, mediante l’invio di una raccomandata a.r. nei termini di legge.
Talvolta però tale raccomandata potrebbe non risultare sufficiente e il locatore potrebbe ragionevolmente temere che il conduttore, nonostante la comunicata disdetta, alla scadenza fissata nel contratto di locazione non rilasci spontaneamente l’immobile e continui a occuparlo senza titolo!
Per tale specifica ipotesi il legislatore ha previsto uno strumento in favore del locatore, che gli permette di attivarsi con anticipo rispetto alla scadenza contrattuale, al fine di premunirsi di un titolo da azionare nei confronti del conduttore che non dovesse rilasciare l’immobile alla scadenza contrattuale.
Tale strumento, che costituisce un’eccezionale forma di condanna in futuro, è la c.d. “intimazione di licenza per finita locazione”, disciplinata dall’art. 657, co. 1 c.p.c.
Si tratta di un’azione che, come detto, può essere promossa dal locatore prima della scadenza del contratto di locazione, con cui si chiede al Giudice del Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile locato di emettere un provvedimento esecutivo, con efficacia futura, ovvero un titolo per l’esecuzione forzata dell’obbligo di rilascio, da poter azionare allo spirare del termine del contratto di locazione nei confronti del conduttore che ometta di rilasciare spontaneamente l’immobile.
La convenienza di azionare questo procedimento è evidente: agire in anticipo rispetto alla scadenza contrattuale permette al locatore di contrarre le tempistiche e riavere il possesso dell’immobile più velocemente, rispetto all’ipotesi in cui egli si attivasse solo dopo la scadenza naturale del contratto di locazione.
